Almanya’dan Türkiye’deki Taşınmaz İşlemlerinde İlk Kontrol: Güncel Tapu Kaydı

İlk soru fiyat veya vekâlet değildir

Almanya’dan Türkiye’deki bir evi veya arsayı satmak, miras yoluyla intikal ettirmek ya da paylaştırmak isteyen kişi çoğu zaman önce fiyatı ve vekâleti sorar. Oysa dosyanın başlangıç sorusu daha temeldir: Tapu Müdürlüğündeki güncel kayıt ne söylüyor?

Eldeki eski tapu belgesi, düzenlendiği tarihteki durumu gösterir. Daha sonra malik değişmiş, yeni bir paydaş eklenmiş veya taşınmaz üzerine ipotek, haciz, şerh, beyan ya da başka bir sınırlama işlenmiş olabilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, “takyidat” kavramını mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyeti, vakıf belirtmesi ve rehinlerin genel adı olarak açıklamaktadır. Güncel tapu kaydı örneği Web Tapu üzerinden talep edilebilir.

Dört aşamalı ilk kontrol

1. Doğru taşınmaz mı inceleniyor?

İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgilerinin planlanan işlemdeki taşınmazla aynı olduğu teyit edilmelidir.

2. Güncel hak sahipleri kim?

Bugün kayıtlı malik veya malikler ile pay oranları belirlenmelidir. Miras gibi bazı durumlarda kayıt henüz düzeltilmemiş olsa da hak daha önce doğmuş olabilir; bu nedenle tapu kaydı dayanak belgelerle birlikte değerlendirilir.

3. Takyidatlar işleme nasıl etki ediyor?

İpotek, haciz, şerh ve ihtiyatî tedbir aynı hukukî sonucu doğurmaz. Her kaydın kim tarafından, hangi tarihte ve hangi sebeple konulduğu incelenmelidir. Bazı kayıtlar devri engelleyebilir; bazıları devre engel olmadan taşınmaz üzerinde kalabilir.

4. Temsil yetkisi yapılacak işlemi kapsıyor mu?

Malik Türkiye’de bizzat bulunmayacaksa vekâletnamenin yalnızca varlığı değil, yapılacak işlemi açıkça kapsaması gerekir. TKGM’nin resmî rehberine göre yabancı ülkede düzenlenen vekâletnamenin dili, fotoğrafı, apostil veya tasdik durumu, Türkçe tercümesi ve talep edilen işleme ilişkin yetkisi kontrol edilmelidir.

Satış, miras ve paylaşım aynı dosya değildir

Güncel tapu kaydı her işlemde başlangıç noktası olmakla birlikte, sonraki belge listesi yapılmak istenen işleme göre değişir.

Satış işleminde malik, alıcı, bedel, harç, temsil ve takyidatların devre etkisi öne çıkar. Mirasın intikalinde ölüm belgesi, doğru veraset ilamı ve mirasçıların payları incelenir. Ortaklığın giderilmesi veya mirasçılar arasında paylaşım söz konusuysa bütün paydaşların konumu ve seçilen hukukî yöntem ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle “taşınmazın tapusu elimizde” cümlesi işlem planı değildir. Tapu kaydı, yapılmak istenen işlemle birlikte okunmalıdır.

Takyidat kaydı görüldüğünde ne yapılır?

Önce kaydın türü belirlenir. Ardından kaydı koyan makam veya hak sahibi, tarih, yevmiye bilgisi ve kaydın hâlen devam edip etmediği kontrol edilir. Borcun ödenmiş olması, ipoteğin tapudan kendiliğinden silindiği anlamına gelmeyebilir. Haciz kaydında ilgili icra dosyasının güncel durumu araştırılabilir. Devir yasağı içeren bir tedbir ise satışın gerçekleştirilmesini doğrudan etkileyebilir.

Her kayıt için aynı sonuç yazılamaz. Tapudaki kelimenin adı kadar kaydın içeriği ve yapılmak istenen işlem önemlidir.

Almanya’da hazırlanan vekâletname için kontrol listesi

• Vekâletnameyi düzenleyen makam yetkili mi?
• Belge gerekli resmî dilde düzenlenmiş mi?
• Fotoğraf ve kimlik bilgileri aranan şekle uygun mu?
• Apostil veya konsolosluk tasdiki gerekiyor mu ve tamamlanmış mı?
• Noter onaylı Türkçe tercüme gerekli mi?
• Satış, intikal, paylaşım, ipotek kaldırma veya başka işlem açıkça yazılmış mı?
• Bedel alma, beyan verme ve tapu belgelerini imzalama gibi yan yetkiler işlemin niteliğine uygun mu?

Vekâletnamenin son aşamada kontrol edilmesi, bütün hazırlık tamamlandıktan sonra yeni belge düzenlenmesi zorunluluğuna yol açabilir. Bu nedenle temsil belgesi tapu kaydıyla birlikte dosyanın başında incelenmelidir.

Sık yapılan hatalar

Eski tapu senedindeki bilgilerin güncel kabul edilmesi, paydaşların tamamının belirlenmemesi, her takyidatın satışa engel sayılması veya hiçbirinin önemsenmemesi ve genel vekâletnamenin özel taşınmaz işlemini mutlaka kapsadığının düşünülmesi en sık karşılaşılan sorunlardır.

İyi hazırlanmış bir taşınmaz dosyası yalnızca belge toplamış dosya değildir. İşlemi durdurabilecek kayıtları, eksik yetkileri ve tamamlanması gereken adımları baştan gösteren dosyadır.

Sonuç

Eski tapu belgesi bir başlangıç noktasıdır; dosyanın güncel durumunu tek başına göstermez. Sağlıklı bir işlem için güncel tapu kaydı, takyidatlar, dayanak belgeler ve temsil yetkisi birlikte değerlendirilmelidir.

Resmî kaynaklar

• TKGM – Takyidat ve tapu kaydı örneği hakkında açıklama
• TKGM – Tapu işlemlerinde dikkat edilecek hususlar ve Web Tapu
• TKGM – Yurt dışında düzenlenen vekâletnameler kılavuzu
• TKGM – Yurt dışında düzenlenen vekâletname ile tapu işlemleri

Bilgilendirme notu: Bu yazı genel bilgi verir. Her taşınmazın güncel kaydı, yapılacak işlem ve vekâletname metni somut olarak incelenmelidir.