Türkisches Grundbuch und Gesellschaftsanteile: Wann reichen vorhandene Unterlagen nicht aus?

Ein Vorgang, zwei rechtlich unterschiedliche Prüfpfade

Wer aus Deutschland eine Immobilie oder einen Gesellschaftsanteil in der Türkei veräußern, erwerben oder im Rahmen eines Nachlasses zuordnen will, verfügt oft schon über Unterlagen: eine Eigentumsurkunde, einen Handelsregisterauszug oder einen Ausdruck aus MERSİS. Solche Dokumente sind wichtig. Sie beantworten jedoch nicht automatisch dieselbe Frage.

Bei einer Immobilie geht es zunächst um den aktuellen Registerstand und um Rechte Dritter am Grundstück. Bei Gesellschaftsanteilen kommt es zusätzlich auf Gesellschaftsform, Anteilskategorie und Erwerbsweg an. Vor jeder weiteren Maßnahme sollte deshalb feststehen, ob eine Veräußerung, ein erbrechtlicher Übergang, eine Auseinandersetzung oder die Bestellung einer Sicherheit beabsichtigt ist.

Immobilien: Der heutige Registerstand ist maßgeblich

Ein älterer Tapu-Beleg dokumentiert den Stand zum Zeitpunkt seiner Ausstellung. Später können sich Eigentümerstellung, Miteigentumsanteile oder Belastungen geändert haben. Für die Prüfung wird deshalb ein aktueller türkischer Grundbuchauszug mit den relevanten Eintragungen benötigt. Die türkische Kataster- und Grundbuchbehörde TKGM erläutert, dass über Web Tapu unter anderem Registerauszüge sowie Angaben zu Hypotheken, Pfändungen, Vermerken und Dienstbarkeiten zugänglich sind.

Ein Abgleich endet nicht beim Namen der eingetragenen Person. Flurstück, Parzelle, Wohnungs- oder Teileigentumseinheit, Quote und Beschreibung müssen zu den übrigen Unterlagen passen. Eine Belastung wirkt sich je nach Art und geplantem Geschäft unterschiedlich aus. Ob sie die Transaktion verhindert, absichert oder nur weitere Schritte verlangt, lässt sich nicht aus dem bloßen Vorhandensein eines alten Dokuments ableiten.

Daneben ist die Erwerbskette zu prüfen: Beruht die Berechtigung auf Kauf, Erbfolge oder Teilung? Liegen die dazugehörigen Nachweise vor? Soll eine bevollmächtigte Person handeln, muss die Vollmacht den konkreten Vorgang tragen. Damit sind Registerstand, materieller Erwerbsgrund und Vertretungsmacht drei getrennte Kontrollpunkte.

MERSİS ist kein Ersatz für die Anteilsakte

Das türkische Handelsministerium beschreibt MERSİS als zentrales System für Handelsregistervorgänge und elektronisch gespeicherte Eintragungen. Der Registerstand ist für Existenz, Änderungen und Vertretungsangaben einer Gesellschaft relevant. Er ersetzt aber nicht die Prüfung der Unterlagen, aus denen sich ein konkreter Anteilserwerb und seine Wirksamkeit ergeben sollen.

Schon die Unterscheidung zwischen der türkischen Limited Şirket (Ltd. Şti.) und der Anonim Şirket (A.Ş.) ist wesentlich. Beide unterliegen nicht demselben Übertragungsprogramm. Auch innerhalb einer Gesellschaftsform kann es darauf ankommen, ob der Anteil rechtsgeschäftlich übertragen oder kraft Erbfolge erworben wurde.

Limited Şirket: Vertrag, Zustimmung und Register nicht vermischen

Für die rechtsgeschäftliche Übertragung eines Stammkapitalanteils an einer türkischen Limited Şirket verlangt Art. 595 des türkischen Handelsgesetzbuchs (TTK) Schriftform und notariell beglaubigte Unterschriften. Soweit der Gesellschaftsvertrag nichts anderes bestimmt, ist die Zustimmung der Gesellschafterversammlung erforderlich; die Übertragung wird mit dieser Zustimmung wirksam. Ein unterschriebener Vertrag allein genügt daher nicht in jedem Fall.

Art. 594 TTK sieht ein Anteilsbuch vor, in dem Anteile und ihre Übergänge festgehalten werden. Nach Art. 598 TTK melden die Geschäftsführer den Anteilsübergang zur Eintragung im Handelsregister an. Der Vertrag, die erforderliche Zustimmung, das Anteilsbuch und die Registerunterlagen erfüllen unterschiedliche Funktionen. In der Akte ist festzuhalten, welcher Schritt bereits erfolgt ist und welcher noch fehlt.

Für Erbfolge, güterrechtlichen Übergang und Zwangsvollstreckung enthält Art. 596 TTK eine Sonderregel: Rechte und Pflichten gehen ohne Zustimmung der Gesellschafterversammlung über. Die Gesellschaft kann die neue Person jedoch unter den gesetzlichen Voraussetzungen binnen drei Monaten ab Kenntnis vom Erwerb zurückweisen, wenn sie zugleich ein Angebot zur Übernahme zum wirklichen Wert unterbreitet. Einen Erbfall schlicht wie einen freiwilligen Verkauf zu behandeln, würde diese Unterscheidung übersehen.

Anonim Şirket: Welche Art von Anteil liegt vor?

Bei einer türkischen Aktiengesellschaft ist zunächst zu klären, ob der Anteil verbrieft ist und ob ein Namens- oder Inhaberpapier vorliegt. Für Namensanteile gilt nach Art. 490 TTK grundsätzlich freie Übertragbarkeit, soweit Gesetz oder Satzung keine Einschränkung vorsehen. Nicht vollständig eingezahlte Namensanteile können nach Art. 491 TTK einer Zustimmung bedürfen; gesetzliche Ausnahmen sind zu beachten. Art. 499 TTK regelt die Eintragung der Inhaber unverbriefter Anteile und von Namensaktien in das Aktienbuch.

Bei Inhaberaktien verlangt Art. 489 TTK neben der Besitzübertragung eine Meldung durch den Erwerber an die zentrale Verwahrstelle MKK, damit die Übertragung gegenüber der Gesellschaft und Dritten Wirkung entfaltet. Die MKK-Frage stellt sich somit nicht für jede Anteilsart identisch. Eine Prüfung muss die konkrete Ausgestaltung des Anteils und die einschlägigen Beschränkungen erfassen.

Wenn die Beteiligten in Deutschland sitzen

Der Wohnsitz in Deutschland ändert die türkischen Register- und gesellschaftsrechtlichen Anforderungen nicht von selbst. Bei einer Vertretung aus der Ferne sind Inhalt und Verwendbarkeit einer Vollmacht für den konkreten türkischen Vorgang gesondert zu prüfen. Etwaige Übersetzungs- oder Beglaubigungsanforderungen betreffen die Nutzbarkeit des Dokuments; sie ersetzen weder den aktuellen Registerstand noch eine erforderliche gesellschaftsrechtliche Zustimmung.

Häufige Fragen

Reicht eine alte Tapu-Urkunde, wenn derselbe Eigentümer genannt ist?

Nein. Auch bei unverändertem Namen können Quote, Objektbeschreibung oder Belastungen anders sein. Maßgeblich ist der aktuelle Stand in Bezug auf das geplante Geschäft.

Beweist ein MERSİS-Eintrag den abgeschlossenen Anteilserwerb?

Nicht allein. Je nach Rechtsform und Erwerbsgrund sind Vertrag, Zustimmung, Anteilsbuch, Handelsregisterunterlagen oder eine MKK-Meldung zusätzlich zu prüfen.

Braucht ein Erbe eines Limited-Anteils stets einen Zustimmungsbeschluss?

Art. 596 TTK lässt Rechte und Pflichten zunächst ohne Gesellschafterbeschluss übergehen. Die gesetzlich begrenzte Möglichkeit der Gesellschaft, die Person gegen ein Übernahmeangebot zum wirklichen Wert zurückzuweisen, bleibt gesondert zu prüfen.

Autor: Kanzlei Öztürk Murat · Quellenprüfung: 22.09.2026

Hinweis: Dieser Beitrag informiert allgemein über türkisches Recht. Gesellschaftsvertrag, Anteilsart, Grundbuchstand, Vertretungsunterlagen und das konkrete Geschäft sind im Einzelfall gesondert zu prüfen.