Immobilienangelegenheiten in der Türkei von Deutschland aus: Zuerst den aktuellen Grundbuchstand prüfen

Am Anfang stehen weder Preis noch Vollmacht

Wer von Deutschland aus ein Haus oder Grundstück in der Türkei verkaufen, im Erbfall umschreiben lassen oder aufteilen möchte, fragt häufig zuerst nach dem Preis und der Vollmacht. Die grundlegende Frage zu Beginn lautet jedoch: Was ergibt sich aus dem aktuellen Eintrag beim türkischen Grundbuchamt?

Eine ältere Eigentumsurkunde gibt den Stand zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung wieder. Seither können sich die Eigentumsverhältnisse geändert haben, weitere Miteigentümer hinzugekommen oder Hypotheken, Pfändungen, Anmerkungen, Erklärungsvermerke und andere Beschränkungen eingetragen worden sein.

Die türkische Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) verwendet „takyidat“ als Sammelbegriff für Eintragungen, die das Eigentum beschränken. Dazu zählen Anmerkungen, Erklärungsvermerke, Dienstbarkeiten, Reallasten, Stiftungsvermerke und Pfandrechte. Ein aktueller Grundbuchauszug kann über Web Tapu beantragt werden.

Vier Schritte der ersten Prüfung

1. Wird die richtige Immobilie geprüft?

Provinz, Bezirk, Ortsteil, Katasterblock (ada), Parzelle (parsel) und gegebenenfalls die Nummer der selbstständigen Einheit müssen mit der Immobilie übereinstimmen, auf die sich der geplante Vorgang bezieht.

2. Wer ist derzeit berechtigt?

Festzustellen sind die aktuell eingetragenen Eigentümer und ihre jeweiligen Anteile. In bestimmten Fällen, etwa bei einer Erbschaft, kann ein Recht bereits entstanden sein, obwohl das Grundbuch noch nicht berichtigt wurde. Der Registerstand ist deshalb zusammen mit den zugrunde liegenden Nachweisen zu prüfen.

3. Wie wirken sich Belastungen auf den Vorgang aus?

Hypotheken, Pfändungen, Anmerkungen (şerh) und einstweilige Sicherungsmaßnahmen haben unterschiedliche Rechtsfolgen. Für jede Eintragung ist zu klären, wer sie wann und aus welchem Grund veranlasst hat. Manche Eintragungen können eine Übertragung verhindern; andere bleiben bestehen, ohne die Übertragung auszuschließen.

4. Deckt die Vertretungsmacht den geplanten Vorgang ab?

Ist die Eigentümerin oder der Eigentümer nicht persönlich in der Türkei anwesend, genügt das bloße Vorhandensein einer Vollmacht nicht. Sie muss den geplanten Vorgang ausdrücklich erfassen. Nach dem amtlichen Leitfaden der TKGM sind bei im Ausland errichteten Vollmachten insbesondere Sprache, Lichtbild, Apostille oder Beglaubigung, türkische Übersetzung und die Ermächtigung für den beantragten Vorgang zu prüfen.

Verkauf, Erbumschreibung und Aufteilung erfordern unterschiedliche Prüfungen

Der aktuelle Grundbuchstand ist bei jedem Vorgang der Ausgangspunkt. Welche weiteren Unterlagen benötigt werden, hängt jedoch vom konkreten Vorhaben ab.

Beim Verkauf stehen Eigentümer, Käufer, Kaufpreis, Gebühren, Vertretung und die Auswirkungen eingetragener Belastungen im Vordergrund. Bei der Umschreibung im Erbfall sind Sterbeurkunde, passender Erbnachweis und Erbquoten zu prüfen. Geht es um die Aufhebung einer Gemeinschaft oder die Aufteilung unter Miterben, müssen zusätzlich die Stellung sämtlicher Beteiligter und die gewählte rechtliche Vorgehensweise geprüft werden.

„Die Eigentumsurkunde liegt uns vor“ ist deshalb noch kein Plan für die Durchführung. Der Grundbuchstand muss immer im Hinblick auf den beabsichtigten Vorgang bewertet werden.

Was ist bei einer eingetragenen Belastung zu tun?

Zunächst wird die Art der Eintragung bestimmt. Anschließend sind die eintragende Stelle oder die berechtigte Person, das Datum, die Tagebuchnummer der Eintragung und ihr Fortbestand zu prüfen. Die Begleichung einer Forderung führt nicht zwingend zur automatischen Löschung einer Hypothek. Bei einer Pfändung kann der aktuelle Stand des zugehörigen Vollstreckungsverfahrens zu ermitteln sein. Eine einstweilige Maßnahme mit Veräußerungsverbot kann den Verkauf unmittelbar verhindern.

Es gibt keine einheitliche Rechtsfolge für jede Eintragung. Neben ihrer Bezeichnung sind ihr konkreter Inhalt und der geplante Vorgang entscheidend.

Checkliste für eine in Deutschland errichtete Vollmacht

• Ist die ausstellende Stelle zuständig?
• Ist die Urkunde in der erforderlichen Amtssprache abgefasst?
• Entsprechen Lichtbild und Identitätsangaben den Formvorgaben?
• Ist eine Apostille oder konsularische Beglaubigung erforderlich und liegt sie vor?
• Wird eine notariell beglaubigte türkische Übersetzung benötigt?
• Sind Verkauf, Umschreibung im Erbfall, Aufteilung, Hypothekenlöschung oder der sonstige geplante Vorgang ausdrücklich erfasst?
• Deckt die Vollmacht die erforderlichen Nebenbefugnisse ab, etwa die Entgegennahme des Kaufpreises, die Abgabe von Erklärungen und die Unterzeichnung von Grundbuchunterlagen?

Wird die Vollmacht erst zum Schluss geprüft, kann trotz abgeschlossener Vorbereitung die Ausstellung einer neuen Urkunde erforderlich werden. Deshalb sollte sie bereits zu Beginn gemeinsam mit dem Grundbuchstand geprüft werden.

Typische Fehler

Häufig werden Angaben aus einer alten Eigentumsurkunde als aktuell behandelt, nicht alle Miteigentümer ermittelt, sämtliche Belastungen pauschal als Verkaufshindernis angesehen oder vollständig übergangen. Ebenso problematisch ist die Annahme, eine allgemeine Vollmacht erfasse stets auch den konkreten Immobilienvorgang.

Eine gut vorbereitete Immobilienakte enthält mehr als gesammelte Unterlagen. Sie zeigt frühzeitig, welche Eintragungen den Vorgang verhindern könnten, welche Befugnisse fehlen und welche Schritte noch erforderlich sind.

Ergebnis

Eine ältere Eigentumsurkunde ist ein Ausgangspunkt, zeigt aber nicht allein den aktuellen Stand. Für eine verlässliche Durchführung müssen der aktuelle Grundbuchauszug, die Belastungen, die zugrunde liegenden Nachweise und die Vertretungsmacht gemeinsam geprüft werden.

Amtliche Quellen

• TKGM – Erläuterung zu Belastungen und Registerauszügen
• TKGM – Web Tapu und Hinweise zu Grundbuchgeschäften
• TKGM – Leitfaden zu im Ausland errichteten Vollmachten
• TKGM – Verfahrensleitfaden

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Registerstand, geplanter Vorgang und Vollmacht müssen für jeden Einzelfall gesondert geprüft werden.